Les agents commerciaux immobiliers sont des commerciaux indépendants mandatés par un agent immobilier pour la recherche des biens à vendre. Ils conclurent aussi avec leurs propriétaires des mandats de vente. Ces commerciaux ont des droits et obligations spécifiques, issus de la législation Hoguet. Mais que peuvent-ils faire en cas de litige ? Trouvez dans cet article, la démarche que doit mener un agent commercial immobilier en cas de litige.
Plan de l'article
C’est quoi un agent commercial immobilier ?
L’agent commercial immobilier n’est rien d’autre qu’un mandataire indépendant, professionnel de l’immobilier. En tant que mandataire, il est un agent immobilier et travaille au nom et pour le compte de celui-ci. Aussi, en tant qu’indépendant, il ne doit avoir aucun rapport avec son mandat par un contrat de louage de service.
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En tant que professionnel, l’agent commercial immobilier doit exercer à titre permanent, et non ponctuellement ou occasionnellement. Ainsi, celui qui serait chargé d’une opération immobilière isolée n’aurait pas le titre d’agent commercial.
Que faire un agent commercial immobilier ?
Les missions qui peuvent être confiées à un agent commercial immobilier consistent à mener des actions de recherche de biens à vendre (ou à louer), faire une étude des besoins et de leur projet. Mais pas que ! Les agents commerciaux immobiliers s’occupent aussi de la mise en place des actions pour trouver et rencontrer des prospects, assurer les visites, estimer la valeur de marché des biens.
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Les agents commerciaux immobiliers s’occupent aussi de mise en relation des vendeurs et acquéreurs ainsi que la négociation de l’opération visée avec eux. Ils effectuent aussi la prise de mandats de vente ou de recherche (ou même de location).
Dans le domaine de l’immobilier, la loi impose des restrictions à l’agent commercial immobilier. En fait, ce professionnel :
- Ne peut pas exercer en entreprise, il doit être une personne physique ;
- N’est pas autorisé à établir lui-même les compromis et promesses de vente ;
- N’a pas le droit de prendre des règlements des clients ;
- Ne peut pas donner de consultations juridiques ou établir d’actes sous seing privé, il est seulement capable de faire signer des mandats.
Les agents commerciaux ne sont donc pas des agents immobiliers. Seuls ces derniers :
- Sont titulaires de la carte professionnelle T ;
- Justifient forcément de certains diplômes et d’une garantie financière ;
- Sont qualifiés à rédiger les avant-contrats de vente et à percevoir les règlements de la clientèle.
Que peut faire l’agent commercial immobilier en cas de litige ?
Les agents commerciaux immobiliers rencontrent souvent de problèmes par rapport au paiement de leurs commissions.
En effet, le paiement ponctuel des commissions est une des obligations de l’agent immobilier pour lequel travaille un agent commercial. D’ailleurs, la Cour de justice des communautés européennes définit les conditions du droit à commission de l’agent commercial immobilier. Une telle précision englobe les différentes interprétations.
Le droit à commission de l’agent commercial immobilier est un droit essentiel qui s’applique à toutes les opérations conclues qui ont nécessité son intervention. Et selon l’article 134-12 du Code de Commerce, la loi accorde aux agents commerciaux immobiliers un dédommagement en réparation de préjudice subi après une rupture de contrat.
Après quelques gentilles demandes de paiement de commissions, l’agent commercial immobilier doit effectuer certaines démarches rapidement. Il doit adresser une mise en demeure de payer, sous 8 jours, les factures de commissions sur les ventes dont les actes notariés ont été établis et pour lesquelles il est intervenu. Cette mise à jour doit être envoyée très vite, par lettre recommandée, avec avis de réception.
Il doit finir par « À défaut de paiement sous 8 jours, je considérerai que le contrat est rompu, sans nécessité de préavis, et avec pour suite le paiement des indemnités prévues par les usages de la profession ».
Si pendant 8 jours, l’agent immobilier ne s’exécute pas, l’agent commercial immobilier doit réaliser une enquête dite « injonction de payer ». Celle-ci est à demander auprès du Président du Tribunal de Commerce, du lieu du siège social de l’agent immobilier. L’« injonction de payer » n’est pas chère et peut se réaliser sur Internet ou physiquement au niveau du Tribunal de Commerce.
